미국 부동산 투자 및 관리

부동산투자 관리 - 제5장  “ 부동산에서 가장 중요한 세 가지는 Location, Location, Location 이다 .”   누구나 한 번은 들어봤을 정도로 유명한 문구이다 . 위치의 중요성을 강조한 이 말은 위치가 부동산의 가격이나 가치에 미치는 영향력은 거의 절대적이라는 뜻으로 해석된다 . 따라서 일반 투자자들은 대상 부동산이 입지하고 있는 장소나 동네를 보고 투자 여부를 결정하는 경향이 있다 . 그러나 여기서 우리가 얘기하는 위치란 지리적 장소나 지역을 의미하는 것으로 부동산의 고정적이고 비이동성의 특징을 나타내는 한 단면에 불과함을 알야야 합니다 . 이것은 마치 사람이 자기 모습을 거울에 비추어 볼 때 대체로 정면의 모습만을 보고 맵시를 판단하는 것과 같다 . 일면의 거울로 보기 때문에 한 면의 모습이 전부인양 착각하기 쉽다 . 만약 일면이 아닌 3 면의 거울로 자기 모습을 비추어 본다면 앞모습은 물론이요 옆모습과 뒷모습까지 잘 볼 수 있어 전체적인 맵시를 제대로 파악할 수 있을 것이다 . 마찬가지로 부동산의 위치를 보는 시각도 한 면만을 보고 평가하는 우를 범하지 말아야 한다 . Location 이란 단어를 세 번 반복한 것은 단순히 고정되어 있는 지리적 위치만을 강조하기 위한 것이 아니라 부동산의 위치를 제대로 평가하려면 세 가지 측면에서 봐야 한다 는 의미로 이해해야 한다 .

 부동산투자관리 실무 - 제4장:   흔히 부동산 투자에서 제일 중요한 것을 들라면 “ 첫째도 Location, 둘째도 Location, 셋째도 Location” 이란 말을 인용한다 . 그러나 갈수록 치열해져 가는 변화와 경쟁의 시대에 Location 만으로는 투자자의 원하는 목표를 성취하기가 점점 어려워지고 있다 . Timing, Location 과 더불어 Management 에 각별히 신경을 써야 하는 이유가 바로 여기에 있다 .

 부동산투자관리 실무 - 제3장:   일찍이 동양의 성현이었던 맹자는 , 하늘이 주는 때 ( 天時 ) 는 땅의 이점 ( 地利 ) 만 못하고 땅의 이점은 단결심 , 즉 인화 ( 人和 ) 만 못하다고 했다 . 이는 부동산 투자에 그대로 적용되는 명언이다 .   - 天時不如地利 , 地利不如人和 - Heaven’s favorable weather is less important than Earth's advantageous terrain, and Earth’s advantageous terrain is less important than human unity.      먼저 하늘이 주는 때인 Timing 을 잘 맞춰야 한다 . 매매 시기를 잘 선택하면 상당한 크기의 시세 차익을 얻을 수도 있다 . 그러나 아무리 Timing 에 맞는 투자를 한다하더라도 지리적 이점인 Location 을 잘못 선택하면 큰 이익을 얻지는 못할 것이다 . 입지 선정이 잘 된 부동산은 시세의 변화에 크게 영향을 받지 않을 수도 있기 때문이다 . 하지만 아무리 좋은 위치의 부동산이라 할지라도 보유 기간 동안 그냥 방치해 두거나 Management 을 소홀히 하면 그 가치는 상대적으로 떨어질 수 밖에 없다 . 반면 위치는 다소 뒤지더라도 적절하게 관리를 한다면 노력과 정성을 기울인 만큼 그 가치는 상승할 것이다.

부동산투자 관리 실무 - 제2장: ‘ 伯樂一顧 ’( 백락일고 ) 의 고사는 부동산 투자자에게 물건의 가치에 대한 전문가의 영향력이 얼마나 중요한가를 일깨워준다는 점에서 의미가 있다 . 상가든 아파트든 부동산투자는 한마디로 정의하면 ‘ 부동산을 소유하고 운영하는 활동 ’ 이다 . 이러한 활동은 3 단계로 구분되는데 부동산의 취득 (Acquisition), 운영 (Operation), 처분 (Disposition) 의 단계가 그것이다 . 이 중에서 취득과 처분의 단계를 통틀어 실무에서는 매매 (Sale and Purchase) 라 칭한다 . 대다수의 투자자나 에이전트들에게 부동산 투자란 사고 파는 매매 활동을 뜻하며 이에 치중하는 경향이 강하다 . 다시 말해 , 잘 사서 잘 파는 것 (Buy Low and Sell High) 이 투자의 핵심이다 . 그러나 이것은 시장이 호황일 때만 잘맞는 공식이다 . 경기가 좋을 때엔 어린애가 투자해도 돈을 벌 수 있다지 않은가 . 부동산 시장이 한창 오르막일 때 LA 행콕팍의 21 유닛 아파트를 $2.0M-(2 백만 달러 )- 에 사서 3 개월 뒤 $2.6M 에 시장에 내놓고 얼마 안되어 $2.5M-(2 백 5 십만 달러 )- 에 거래를 종결하는 것을 직접 보았으니 말이다 . 부동산을 잘 사고 잘 파는 기술 , 즉 매매 기술 (Trade Skills) 은 부동산 투자자에게 기본기이자 필요조건이지만 경기가 좋지 않을 땐 별로 효력이 없다 . 부동산 , 특히 상가 투자 (Shopping Center Investment) 에 성공하려면 매매 기술도 필요하지만 보유 기간 동안 부동산을 효과적 , 효율적으로 운영하여 가치를 높이는 기술 , 즉 관리 기술 (Management Skills) 이 훨씬 더 중요하다 . 살 때는 좋은 상가였지만 관리 소홀로 그 가치가 오히려 하락한 상가도 주위에는 많다 . 반면에 좀 비싼 가격에 매수한 상가를 뛰어난 관리 기술로 잘 가꾸어 가치를 크게 상승시킨 덕에 더욱 좋아진 상가도 있다 . 충분

부동산투자 관리 실무 - 제1장:  기업의 경우와 마찬가지로 상가를 비롯한 상업용 부동산을 보유하는 동안 그것을 운영하는 방식에도 두 가지 유형이 있다 . 하나는 오너가 직접 모든 것을 챙기고 관리하는 방식으로 자가관리 (Self Management) 또는 직접관리라고 한다 . 또 하나는 자격을 갖춘 부동산 관리 회사나 전문가에게 운영에 관한 모든 것을 일임하여 관리하는 방식으로 위탁관리 (Delegated Management) 또는 간접관리라고 한다 .       오너 자신이 운영의 전반적인 업무를 몸소 부닥치며 일일이 해결해나가는 자가관리의 강점으로는 소유한 부동산에 관련된 세부 사항들을 소상히 파악하고 있기에 불필요한 비용을 절감하거나 제거할 수 있다는 점이다 . 그러나 막상 경영을 하다보면 까다롭고 성가신 일들이 한두가지가 아니고 골치 아픈 사안들이 자주 발생하기 일쑤다 . 또 본인의 시간을 상당히 투자해야 한다 . 더욱이 오너가 부동산 전문지식과 경험이 풍부하지 않을 경우 당면한 관리상의 주요 문제들을 매끄럽게 처리하지 못함으로 인해 초래될 수 있는 경제적 손실과 부동산의 가치 하락을 각오해야 한다 . 하지만 전문가에게 일임하는 위탁관리에도 강점과 함께 약점이 있는데 , 그것은 전문성의 검증 문제와 대리관계 문제이다 . 

  Professional Agent 이 되길 원하십니까 ? 프로가 되려면 프로에게서 배워야 합니다 !     오래 전에 필자가 회사를 만들어 같이 일할 동료 에이전트를 모집하기 위해 보낸 편지 (Agent Recruiting Letter) 내용 중 일부를 이에 공개한다 .     본사에서 실시하는 전문 교육은 기초 개념에 충실한 이해 중심적 교육 입니다 . 한인 운영의 기존부동산회사들이 광고를 통해 실무에 필요한 교육과 훈련을 잘 시켜준다고 자랑하지만 제대로 실행하는 회사를 아직 보지 못했습니다 . 초보자를 위한 교육프로그램을 그나마 실천하는 몇 개의 회사가 있습니다만 시간도 충분치 않고 내용이 충실치 못한 것을 경험하였습니다 . 부동산거래에서 에이전트에게 제일 중요한 문서인 Offer 의 내용을 여러분들께서는 얼마나 이해하고 있습니까 ? 그리고 Offer 를 작성하기 전에 그 내용을 Client 에게 충분히 설명해 줄 수 있으십니까 ? 또한 Client 가 궁금해 하는 Offer 에 관한 질문들을 즉석에서 응답해 줄 수 있습니까 ?   그렇다고 자신있게 대답할 수 있는 분이 있다면 전문가로서 대단한 실력을 갖고 있다고 해도 좋을 것입니다 . 그러나 현실은 그렇지가 않습니다 . 그 이유는 기본에 충실한 전문실무교육과정을 제대로 거치지 않았기 때문입니다 . 저희 회사에서는 죽 읽고 넘어가면서 빈 칸을 어떻게 메꾸어 가는가 하는 방식의 교육을 하지는 않습니다 . 저희 회사에서는 Offer 를 조항별로 차근차근 영어와 한국어로 쉽게 설명해 드릴뿐만 아니라 중요한 기초개념을 철저히 이해할 수 있도록 합니다 . 예를 들어 보겠습니다 . 신문광고를 보면 부동산에 대한 감정