미국 부동산 투자 및 관리

E-6: 미국부동산중개사와 판매사 Real Estate Brokers and Salespersons    이 글의 벽두에서 좋은 에이전트를 만나는 일은 부동산 투자의 기본 원칙임을 강조한 바 있다 . 부동산 전문가로서 에이전트 ( 仲介士 또는 販賣士 ) 는 매도인의 물건을 잘 팔아 주기 위해 마케팅 활동을 하고 매수인의 물건을 잘 찾아 주기 위해 매물 선별 업무를 수행한다 . 또 자기가 대리하는 의뢰인에게 보다 유리한 계약을 성사시키기 위해 밀고 당기는 어려운 협상을 진행한다 . 뿐만 아니라 거래와 관련된 다종다양한 업무를 조정하고 통제한다 . 유능한 에이전트라면 거래가 시작하는 시점에서부터 끝나는 순간까지 세부적인 모든 사항들을 일일이 챙기고 점검해야 한다 . 그야말로 부동산 투자의 나침반 이자 부동산 거래의 길잡이 인 셈이다 . 문제는 좋은 부동산 에이전트를 어떻게 찾아내느냐 하는 것이다 . 좋은 에이전트를 식별하는 요령에 관해서는 그동안 많은 사람들이 신문 기사나 책자를 통해 의견을 피력해 왔지만 그 내용은 대동소이하다 할 것이다 . 그들이 이구동성으로 주장하는 좋은 에이전트란 대충 다음에 해당하는 사람이다 . ① 잘 아는 사람이 소개한 사람 ,   ② 만족한 고객이 추천한 사람 , ③ 언론 매체를 통해 광고를 많이 하는 사람 ,   ④ 거래 건수가 많은 사람 , ⑥ 경험이 풍부한 사람 .    중요한 것은 누구를 不動産代理人 으로 선정하는가 하는 문제는 본인이 판단할 문제이다 . 왜냐하면 선택에 대한 책임은 본인 스스로 져야 하기 때문이다 . 만일 잘 아는 친지로부터 소개를 받은 에이전트가 경험이 부족하다면 어떻게 할 것인가 ? 경험한 고객이 입이 마르게 칭찬한 에이전트라서 앞뒤 안보고 선정했지만 그가 불성실한 사람이라면 어떻게 할 것인가 ? 광고의 양을 보고 선택한 에이전트가 거래를 통제해 나갈 실력이 없다면 어떻게 할 것인가 ? 거래를 많이 하고 있다는 소문을 듣고 일을 맡겼지만 너무나 바쁜 나머지 전화 통화도 제대로 할

E-2: 미국부동산중개사와 판매사 Real Estate Brokers and Salespersons    미국에서 부동산 하나를 매매 ( 賣買 ) 하는 데 필요한 업무 관련 종사자들을 열거해 보자 . 먼저 賣渡人의 代理人으로 거래에 참가하는 에이전트와 買受人의 代理人으로 거래에 임하는 에이전트가 있고 에스크로회사 , 권원보험회사 , 재해보험회사 , 대출중개인 , 금융기관 , 감정평가사 , 부동산검사인 , 해충단속관 , 환경검사관 , 자연재해정보회사 , 변호사 , 회계사 , 실내장식전문가 , 조경전문가 , 카펫회사 , 페인트회사 , 청소회사 , 이삿짐 센터 등이 있다 . 이렇게 많은 분야의 전문 인력들이 일할 수 있도록 거래의 성사를 주도하는 사람이 바로 부동산 에이전트이다 . 부동산 에이전트 한 명이 창출해내는 다양한 업무 파생효과는 다른 분야의 어떤 전문가보다 더 크다고 할 것이다 . 이러한 거래의 선도자요 조정자인 부동산 에이전트에 관해 투자자들이 미리 알아두어야 할 사항에 관해 자세히 살펴보자 .      부동산의 매매 , 임대차 , 관리 또는 교환 등과 같은 부동산 활동을 하면서 타인으로부터 보수를 받거나 보수를 기대하는 사람은 각 주정부에서 관장하는 부동산중개자격시험 에 합격하고 자격증 (License) 을 보유하고 있어야 한다 . 중개자격증 시험제도는 1919 년 캘리포니아 주에서 처음 실시되었고 지금은 미국의 모든 주에서 예외 없이 실시하고 있다 . 콜로라도 주와 오레곤 주 등과 같은 몇몇 주에서는 중개자격증을 중개사 자격증 하나로만 인정하는 자격증 일원화 제도 (Single Licensing) 를 채택하고 있지만 나머지 대부분의 주에서는 중개자격증을 부동산중개사 자격증 (Real Estate Broker License) 과 부동산판매사 자격증 (Real Estate Salesperson License) 으로 이원화 하고 있다 . 일반적으로 중개사자격증은 판매사자격증보다 자격수준이 높지만 각 주마다 시험에 대한 응시 자격

Frequently Confused Words in Practice 부동산 전문가 자가진단 테스트    아래에 열거한 33 쌍의 단어들은 부동산 매매 , 임대차 , 금융 등과 관련된 용어들로 실무에서 자주 사용되는 기초 개념들이다 . 각각의 쌍은 유사성과 차이점을 갖고 있는 2 개의 용어로 이루어져 있는 데 , 각 용어의 뜻과 두 용어들 간의 차이점에 관해 25 쌍 이상을 제대로 설명할 수 있다면 부동산 전문가로서 기본기가 잘 갖추어져 있다고 믿어도 좋다 . 또한 미국 부동산에 투자를 하려고 하는 투자자 (Investors) 에게는 부동산 전문가 (Brokers or Salespersons) 의 실력을 평가할 수 있는 기준으로 활용될 수도 있다 . 일을 맡기기 전에 몇 개 쌍을 골라 반드시 질문해 보자 . 즉석에서 알기 쉽게 설명해 줄 수 있는 사람이라면 전문적인 실력을 갖추고 있다고 믿어도 좋다 . 해답과 해설은 “ 미국부동산의 실무지식 ” 게시판에서 곧 볼 수 있음 1.     Agreement – Contract 2.     Contingency – Covenant 3.     Addendum – Amendment 4.     Color of Title – Cloud of Title 5.     Lien – Encumbrance 6.     CID (Common Interest Development) – PUD (Planned Unit Development) 7.     Condominium Ownership – Cooperative Ownership 8.     Common Interest – Common Element 9.     Proprietary Lease – Apartment Deed 10.             Variance – Nonconforming Use 11.             Foreclosure – Forfeitu

Property Investment & Management with CSM   專門 經營者와 함께하는 不動産 投資와 資産管理 누구나 할 수 있다고 말하지만 아무나 잘 할 수 없는 상 - 가 - 관 - 리 전문경영자인 CSM 이 직접 경영•관리해드립니다 !    상가는 부동산의 특성상 가치있는 무엇을 스스로 만들어낼 수도 없고 또 시장의 필요에 따라 쉽게 이동할 수도 없습니다 . 상가는 사람에 따라 그 내용과 쓰임새가 달라집니다 . 똑같은 재료로 만든 음식도 요리사에 따라 그 맛이 다르듯이 상가도 누가 관리하고 어떻게 운영하느냐에 따라 그 자산가치는 크게 차이가 납니다 . 개인 투자자에게 부동산 투자의 꽃이라 불리는 쇼핑센터를 전문 경영자인 CSM 이 다섯 가지 원칙 (Keep it Secure; Keep it Simple; Keep it Speedy; Keep it Specific; Keep it Systematic) 에 따라 아래와 같이 운영 , 관리하여 그 가치를 높여드립니다 . 1.       철저한 문서 검토와 분석 :   임대차계약서부터 각종 통지서와 청구서에 이르기까지 부동산 운영에 필요한 모든 서류와 문서를 일일이 직접 검토하고 꼼꼼히 분석합니다 . 부동산 회사 중에는 법률문서라는 이유로 혹은 팀으로 관리한다는 이유 등으로 중요한 문서 검토를 남에게 맡기거나 제 3 자에게 위탁하여 처리하고 있습니다 . 이것은 관리담당자에게 시간의 지연과 업무의 혼동을 초래할 수 있고 문제 파악과 상황 분석을 어렵게 만들기도 합니다 . 2.       정기적 현장 점검과 조사 :   사무실에서는 현장에서 일어나는 상황을 정확하게 알 수 없기 때문에 정기적으로 현장을 방문하여