부동산 자산 관리 실무 제6장

미국부동산관리실무 제6장 (마지막 장)을 올린다.

세 가지 측면에서 본 위치란 과연 무엇일까? 그것은 첫째, 물리적 측면의 위치이다. 이는 해당 지역의 기후, 교통, 편익 시설, 지형, 토양, 배수, 경관 등 자연 환경 및 인공 환경의 제한을 받는 움직일 수 없는 지리적 위치이다. 물리적 입지가 좋지 않은 부동산의 가치는 상대적으로 떨어질 수 밖에 없음을 우리는 주위에서 쉽게 목격할 수 있다. 둘째, 법률적 또는 제도적 측면의 위치이다. 이는 정부의 정책이나 법적 규제 등이 부동산의 가치에 심대한 영향을 끼치는 요인들로서 경우에 따라서는 시장의 자연적인 수요와 공급의 힘을 무색하게 할 정도로 큰 영향력을 미치기도 한다. 지역지구제(Zoning), 토지 이용 규제, 환경 규제, 건축 법규, 재산세법, 임대료 규제법 등은 부동산 투자시 세밀하게 고찰해야 할 법률적 위치의 중요한 요인이다. 세째, 경제적 측면의 위치이다. 이는 부동산 시장의 수요와 공급에 영향을 미치는 제반 요인들로서 물리적 위치와는 달리 시장 상황에 따라 얼마든지 변동될 수 있는 유동적, 상대적 위치이다. 만일 어느지역의 부동산이 아무리 물리적으로 채택가능하고 법적으로 문제가 없다고 하더라도 경제적 관점에서 실익이 없다면 투자자는 투자를 꺼릴 수 밖에 없을 것이다. 이처럼 경제적 위치는 부동산의 가치뿐만 아니라 투자자의 의사 결정에 중대한 영향을 미치고 있다. 부동산 투자에 성공하려면 부동산의 위치를 위와 같은 세 가지 측면에서 볼 줄 알아야 한다. 또한 물리적 위치는 변하지 않지만 법률적 위치나 경제적 위치는 언제든지 변할 수 있다는 사실을 인식하고 있어야 할 것이다.

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미국부동산 중개사 자격증에 관하여

E-2: 미국부동산중개사와 판매사 Real Estate Brokers and Salespersons 미국에서 부동산 하나를 매매 ( 賣買 ) 하는 데 필요한 업무 관련 종사자들을 열거해 보자 . 먼저 賣渡人의 代理人으로 거래에 참가하는 에이전트와 買受人의 代理人으로 거래에 임하는 에이전트가 있고 에스크로회사 , 권원보험회사 , 재해보험회사 , 대출중개인 , 금융기관 , 감정평가사 , 부동산검사인 , 해충단속관 , 환경검사관 , 자연재해정보회사 , 변호사 , 회계사 , 실내장식전문가 , 조경전문가 , 카펫회사 , 페인트회사 , 청소회사 , 이삿짐 센터 등이 있다 . 이렇게 많은 분야의 전문 인력들이 일할 수 있도록 거래의 성사를 주도하는 사람이 바로 부동산 에이전트이다 . 부동산 에이전트 한 명이 창출해내는 다양한 업무 파생효과는 다른 분야의 어떤 전문가보다 더 크다고 할 것이다 . 이러한 거래의 선도자요 조정자인 부동산 에이전트에 관해 투자자들이 미리 알아두어야 할 사항에 관해 자세히 살펴보자 . 부동산의 매매 , 임대차 , 관리 또는 교환 등과 같은 부동산 활동을 하면서 타인으로부터 보수를 받거나 보수를 기대하는 사람은 각 주정부에서 관장하는 부동산중개자격시험 에 합격하고 자격증 (License) 을 보유하고 있어야 한다 . 중개자격증 시험제도는 1919 년 캘리포니아 주에서 처음 실시되었고 지금은 미국의 모든 주에서 예외 없이 실시하고 있다 . 콜로라도 주와 오레곤 주 등과 같은 몇몇 주에서는 중개자격증을 중개사 자격증 하나로만 인정하는 자격증 일원화 제도 (Single Licensing) 를 채택하고 있지만 나머지 대부분의 주에서는 중개자격증을 부동산중개사 자격증 (Real Estate Broker License) 과 부동산판매사 자격증 (Real Estate Salesperson License) 으로 이원화 하고 있다 . 일반적으로 중개사자격증은 판매사자격증보다 자격수준이 높지만 각 주마다 시험에 대한 응시 자격

미국부동산 기초개념 이해하기 해답-I

Frequently Confused Words in Practice 부동산 전문가 자가진단 테스트 1. Agreement – Contract ---agreement 는 당사자 사이에 이루어진 의사의 합치를 나타내고 여기에 법률에서 요하는 일정한 요건을 갖추면 계약 , 즉 contract 이 된다 . Come to an agreement 합의에 이르다 . 의사가 합치되다 . Enter into a contract 계약을 맺다 / 체결하다 그러나 실무에서는 두 단어를 혼용하는 경우가 많다 . 예컨대 부동산임대차계약은 real estate lease agreemet 이라고도 하고 real estate lease contract 라고도 한다 . 부동산 매매계약서는 real estate purchase and sale agreement 또는 real estate purchase and sale contract 라고도 한다 . 2. Contingency – Covenant --- 영한사전을 찾아보면 contingency 는 우발적이거나 뜻밖의 사건 , 만일의 사태 또는 부수적 사고를 의미하고 covenant 는 약속 , 계약을 뜻하는 말로 나온다 . 이러한 뜻풀이로 부동산 영문계약서를 읽으면 두 단어의 의미가 쉽게 이해되지 않고 헷갈린다 . 계약서에 나오는 contingency 라는 단어는 condition 과 같은 뜻으로 그것의 성립이 아직 알 수 없는 장래의 일이나 불확실한 사항의 발생 또는 불발생에 의존하는 계약의 조건이나 조항을 의미하는 말로 성립되지 않을 경우 계약의 해제가 가능하다 . (a provision subject to happening or non-happening of a future or uncertain event) 다시 말해 계약 내용에 붙이는 조건부 또는 단서라고 이해하면 된다 . 부동산매매계약서에서 흔히 볼 수 있는 문구를 예를 들면 , This

자본환원율에 관하여 - 부동산투자분석의 핵심개념 (I)

부동산투자분석의 핵심개념 - 자본환원율에 관하여 (I) WHAT IS THE CAP RATE? 지난 수년 동안 사상 유례없이 낮은 모기지이자율에 힘입어 부동산가격이 치솟을대로 치솟게 되자 필자와 거래를 경험한 바 있는 투자자들로부터 종종 들어온 이야기입니다 . “ 요즘 매물들의 CAP Rate 이 은행금리보다 낮으니 부동산을 사는 것보다 은행에 예치해 두는 것이 훨씬 낫지 않겠습니까 ?” “ 아무리 못해도 CAP Rate 이 은행대출이자 수준은 되어야 레버리지효과를 노릴 수 있고 부동산투자로 재미를 볼 수 있을 것 아닙니까 ?” “ 매물설명서 (Setup Sheet; Marketing Package) 를 읽어보니 CAP Rate 은 5.8% 인데 COC(Cash On Cash) 는 3.7% 로서 2% 이상 차이가 납니다 . 만일 이러한 조건으로 매입할 경우 7 개의 테넌트 중 둘만 나간다면 모기지를 내기도 힘들 것입니다 .” 이런 분들은 일단 부동산투자분석의 핵심개념은 파악하고 있고 본인의 의사결정을 위해 그것을 충분히 활용하고 있는 것으로 보여집니다 . 그런가 하면 경험이 부족하거나 투자분석에 그다지 신경을 쓰지 않는 많은 고객들로부터 다음과 같은 질문을 받기도 합니다 . “ 사람들이 캡 , 캡 하는데 캡 (Cap) 이 모자라는 뜻은 아닐게고 도대체 그게 뭡니까 ?” “CAP 은 높을수록 좋은겁니까 ?” “ 캡은 어떻게 계산하며 그 정확성 여부를 어떻게 확인합니까 ?” 그렇다면 이제 부동산브로커나 에이전트 , 감정평가사 , 상업용부동산융자전문인 등과 같은 수익성부동산의 투자분석과 밀접한 관계가 있는 사람은 물론 일반 투자자들 사이에 요즘 화제로 자주 등장하는

미국 부동산 투자 및 관리

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