미국부동산 중개사 자격증에 관하여

E-2: 미국부동산중개사와 판매사

Real Estate Brokers and Salespersons

   미국에서 부동산 하나를 매매(賣買)하는 데 필요한 업무 관련 종사자들을 열거해 보자. 먼저 賣渡人의 代理人으로 거래에 참가하는 에이전트와 買受人의 代理人으로 거래에 임하는 에이전트가 있고 에스크로회사, 권원보험회사, 재해보험회사, 대출중개인, 금융기관, 감정평가사, 부동산검사인, 해충단속관, 환경검사관, 자연재해정보회사, 변호사, 회계사, 실내장식전문가, 조경전문가, 카펫회사, 페인트회사, 청소회사, 이삿짐 센터 등이 있다. 이렇게 많은 분야의 전문 인력들이 일할 수 있도록 거래의 성사를 주도하는 사람이 바로 부동산 에이전트이다. 부동산 에이전트 한 명이 창출해내는 다양한 업무 파생효과는 다른 분야의 어떤 전문가보다 더 크다고 할 것이다. 이러한 거래의 선도자요 조정자인 부동산 에이전트에 관해 투자자들이 미리 알아두어야 할 사항에 관해 자세히 살펴보자. 

   부동산의 매매, 임대차, 관리 또는 교환 등과 같은 부동산 활동을 하면서 타인으로부터 보수를 받거나 보수를 기대하는 사람은 각 주정부에서 관장하는 부동산중개자격시험에 합격하고 자격증(License)을 보유하고 있어야 한다. 중개자격증 시험제도는 1919년 캘리포니아 주에서 처음 실시되었고 지금은 미국의 모든 주에서 예외 없이 실시하고 있다. 콜로라도 주와 오레곤 주 등과 같은 몇몇 주에서는 중개자격증을 중개사 자격증 하나로만 인정하는 자격증 일원화 제도(Single Licensing)를 채택하고 있지만 나머지 대부분의 주에서는 중개자격증을 부동산중개사 자격증(Real Estate Broker License)과 부동산판매사 자격증(Real Estate Salesperson License)으로 이원화하고 있다. 일반적으로 중개사자격증은 판매사자격증보다 자격수준이 높지만 각 주마다 시험에 대한 응시 자격 요건이 다르기 때문에 주정부 산하 부동산국이나 부동산 위원회에 문의하여 자세한 내용을 알아봐야 한다. 예를 들어 캘리포니아 주에서는 부동산 판매사의 응시자격을 만 18세 이상 된 미국시민이나 영주권자로서 세 과목 135시간을 이수해야 한다. (45 credit hours in Real Estate Principles; 45 credit hours in Real Estate Practice course; and 45 credit hours in one additional state approved course) 시험은 4지선다형 객관식이며 150문제가 출제되는 데 그중 70% 이상을 맞추어야 합격할 수 있다. 중개사 자격증을 획득하려면 판매사가 된 뒤 2년간의 실무 경험을 쌓거나 그에 상당하는 자격 수준, 즉4년제 대학을 졸업해야 하며 필수 5과목(Real Estate Practice, Leagl Aspects of Real Estate, Real Estate Appraisal , Real Estate Finance 및 Real Estate Economics/Accounting)과 선택 3과목(Real Estate Principles, Property Management, Business Law, Escrows, Mortgage Loan Brokering and Lending, Real Estae Office Administration, Advanced Real Estate Finance, Advanced Real Estate Appraisal, Advanced Legal Aspects of Real Estate중에서 선택)을 합쳐 총8과목 24학점을 이수해야 한다. 시험은 4지선다형 객관식으로 200문제가 출제되며 75% 이상을 맞춰야 합격할 수 있다. 어느 주에서든 시험에 합격하여 자격증을 취득하더라도 실무에서 영업을 계속하기 위해서는 2-4년마다 정기적인 계속교육을 필해야 한다. 중개사자격증 소지자든 판매사자격증 소지자든 원칙적으로 모든 종류의 부동산을 다 중개할 수 있지만 그 차이점은 이미 언급한 것 처럼 응시자격요건이 다른다는 점과 중개사는 본인의 명의로 부동산 회사를 설립, 운영할 수 있으나  판매사는 중개사의 지휘, 감독하에 부동산 활동을 할 수 있다는 점이다. 참고로 부동산 거래를 할 때 실무현장에서 자주 접하게 되는 부동산 전문가에 관한 다음과 같은 용어들의 의미를 알아 두자. 이러한 용어들은 부동산업에 종사하고 있는 사람들까지도 그 차이점을 몰라 잘못 사용하고 있는 경우가 빈번하다.

·       부동산에이전트(Real Estate Agent) – 주정부 산하의 부동산국이나 부동산위원회에서 요구하는 자격요건을 갖춘 중개사나 판매사. 그러나 대리관계법에서는 부동산회사 또는 본인 명의로 영업을 하는 부동산중개사.   

·       부동산중개사(Real Estate Broker) – 중개사자격시험에 합격한 자로서 주로 판매사나 다른 중개사를 고용하여 부동산회사를 운영하고 있는 고용중개사(Employing Broker)나 감독중개사(Supervising Broker). 

·       부동산판매사(Real Estate Salesperson) – 판매사자격시험에 합격한 자로서 부동산회사에 고용되어 있거나 독립계약자로 중개사의 감독하에 부동산활동을 하는 사람.. 

·       동료 중개사(Broker Associate) – 중개사 자격증을 갖고 있지만 본인 스스로 회사를 운영하지 않고 다른 중개사에게 고용되어 있거나 독립계약자(Independent Contractor)로 활동하는 사람.

·       동료 판매사(Sales Associate) – 부동산회사에 고용되어 있거나 독립계약자로 고용중개사의 감독하에 부동산활동을 하는 부동산판매사에 대한 별칭.

·       리얼터(Realtor) – 전미부동산협회(National Association of Realtor; NAR)의 윤리강령을 준수할 것을 서약하고 NAR의 산하조직인 지방 부동산협회(Local Real Estate Board)에 가입한 부동산중개사. 보통 부동산자격증을 가지고 활동하는 사람, 즉 부동산업자를 리얼터라 부르고 있는 사람들이 많지만 협회에 가입하지 않은 중개사는 리얼터란 칭호를 사용할 수 없음.

·       동료 리얼터(Realtor Associate) – 전미부동산협회(National Association of Realtor; NAR)의 윤리 강령을 준수할 것을 서약하고 NAR의 산하 조직인 지방 부동산협회(Local Real Estate Board)에 가입한 부동산판매사.

   글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는 상가 부동산-Shopping Center Property-의 관리와 중개를 전문으로 하는CRE Realty를 운영하고 있습니다. 이메일: brokerysn@gmail.com