Frequently Confused Words in Practice
부동산 전문가 자가진단 테스트
1.
Agreement – Contract
---agreement는 당사자 사이에 이루어진 의사의 합치를 나타내고
여기에 법률에서 요하는 일정한 요건을 갖추면 계약, 즉contract이 된다.
Come to an agreement 합의에 이르다. 의사가 합치되다.
Enter into a contract 계약을 맺다/체결하다
그러나 실무에서는 두 단어를 혼용하는 경우가 많다. 예컨대 부동산임대차계약은 real estate lease agreemet이라고도 하고
real estate lease contract라고도 한다. 부동산 매매계약서는
real estate purchase and sale agreement 또는real estate
purchase and sale contract라고도 한다.
2.
Contingency – Covenant
---영한사전을 찾아보면 contingency는 우발적이거나 뜻밖의 사건, 만일의 사태 또는 부수적 사고를 의미하고 covenant는 약속, 계약을 뜻하는 말로 나온다. 이러한 뜻풀이로
부동산 영문계약서를 읽으면 두 단어의 의미가 쉽게 이해되지 않고 헷갈린다. 계약서에 나오는
contingency라는 단어는 condition과 같은 뜻으로 그것의 성립이 아직
알 수 없는 장래의 일이나 불확실한 사항의 발생 또는 불발생에 의존하는 계약의 조건이나 조항을 의미하는 말로 성립되지 않을 경우 계약의 해제가
가능하다. (a provision subject to happening or non-happening of a future or
uncertain event) 다시 말해 계약 내용에 붙이는 조건부 또는 단서라고 이해하면 된다. 부동산매매계약서에서 흔히 볼 수 있는 문구를 예를 들면, This agreement/contract is
contingent upon Buyer’s obtaining a new loan within said period of time. 본 계약은 정해진 기간 내에 매수인이 (구매하는 부동산의 대금을 충당하기 위해)
신규 융자를 얻는 것을 조건으로 한다. 이러한 ‘신규 융자 획득의 단서’ (financing contingency) 말고도 매수인의 계약상의
권리로 physical inspection contingency (부동산 물리적 상태 검사 조건부)
와 books and records review contingency (관련 자료
및 문서의 검토 조건부) 등이 있다. 반면 Covenant는 계약의 일방 당사자가 타방 당사자에게 어떠한 행위를 하겠다 또는 하지 않겠다는 것을 표시하는 계약상의 약정 또는 서약이다.
(a promise in a deed or contract) 만약 covenant를 위반할 경우 위반자는 그에 따른 손해배상을 해야한다. 이것을 약관이라고 번역하는 사람들도
많은데 잘못된 번역이다. 약관이란 보험 계약 등과 같이 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여
일정한 형식으로 미리 준비한 계약의 조항을 의미하므로 standard clauses or provisions of a
contract이라고 해야 한다. Covenant의 쉬운 예를 들면 미국에서 사업체를
사고파는 business purchase and sale agreement에는 매도인은 해당 사업체를 팔고
난 뒤 수년간 반경 몇 마일 이내에서 동일한 사업체를 열거나 운영하지 않겠다는 내용의 covenant not to compete란 매도인의 서약 조항이 있다.
3. Addendum –
Amendment
---addendum to a contract은 계약서에 추가된 첨부자료
또는 추가 사항을 뜻하고, amendment to a contract는 계약서의 내용이나 조항을 수정 내지
변경하는 것을 뜻한다.
4. Color of
Title – Cloud of Title
---Color of title은 부동산의 권원에 색칠이 되어있는 것처럼
겉으로 보기에는 좋아 보이나 실제로는 그렇지 않은 외견상의 권원, 실체는 없는데 마치 있는 것처럼 보이는
겉모양 뿐인 표현상의 권원을 뜻한다. 반면에 Cloud of title은 구름(음영)이 낀 것 처럼 권원상에 하자나 흠결이
있는 것을 뜻한다. 미국에서 대부분의 부동산은 저당권이나 재산세 또는 금전채권 등과 같은 권원상의 흠결을
가지고 있으나 매매거래 종결 직전에 청산함으로써 깨끗한 권원(Clear Title)을 매수인에게 양도할 수
있다. 그러나 표현상의 권원으로 부동산을 구입한 매수인은 깨끗한 권원을 양도받은 것처럼 보일지라도 실체적인
권원이 아니기 때문에 진정한 소유권자가 될 수 없다. 따라서 거래 시 철저한 권원 조사를 해야함은 매수인의
당연한 권리이자 의무이다.
5. Lien –
Encumbrance
---Lien을 한영사전에 찾아보면 선취특권 또는 유치권이란 뜻으로 나오지만
이것은 그 뜻을 정확하게 이해하지 않고 옮긴 잘못 번역된 법률 용어 중 하나이다. 미국법률용어 사전에는
Lien을 이렇게 정의하고 있다. “a claim or charge that one person has
on the property of another as security for a debt or obligation; a legal right
or interest that a creditor has in another’s property, lasting usually until a
debt or duty that it secures is satisfied.” 이러한 뜻으로 보건대
lien이란 제3자-(채권자)-가 타인-(채무자)-의 재산에 대하여 부채나 채무의 지불을
청구할 수 있는 권리라 할 수 있다. 쉽게 말해 담보부 금전채권이다. 반면에 encumbrance는 부동산 상에 지워진 일체의 부담을 일컫는 말로 여기에는
lien과 같은 금전적인 부담이든 지역권이나 불법확장물 등과 같은 비금전적인 부담이 모두 포함된다.
6. CID (Common
Interest Development) – PUD (Planned Unit Development)
---여러 사람이 공동으로 사용하거나 소유하기 위해 일단의 토지를 구획으로
분할(subdivision)하여 개발한 부동산 단지를 통칭하는 말이 CID이다. 이러한 공동소유개발단지는 주거용, 상업용,
공업용 등 모든 유형의 토지에 다 적용될 수 있으나 주로 주택이나 아파트 등과 같은 주거용 부동산의 개발에 많이 이용되고
있다. 이 중에서 주로 단독주택이나 연립주택이 들어서 있는 주택단지를 PUD, (계획단위개발) 이라 칭한다. 계획단위개발단지의 경우 건물과
건물이 서 있는 땅은 개별소유이지만 조경이나 통행을 위한 도로 등과 같은 오픈 스페이스는 공동소유이다. PUD뿐만 아니라 Condominium (구분소유건물단지), Community
Apartment Project (공유아파트단지), Stock Cooperative Project (조합아파트단지) 등이 모두 CID에 포함된다.
7. Condominium
Ownership – Cooperative Ownership
---구분소유아파트(분양아파트)에 대한 권리를 codominimum ownership (구분소유권) 이라고 하고, 조합아파트에 대한 지분권을 cooperative
ownership (조합소유권) 이라고 한다.
8. Common
Interest – Common Element
---공동부동산에 대하여 구분소유자가 토지나 오픈스페이스 등에 대하여 비율이나
지분에 따라 보유하고 있는 권리를 common interest (공용권) 이라 칭하고 공동으로 사용하고 있는 구역이나 시설을 common element (공용시설)
또는 common area (공용구역) 이라
칭한다.
9. Proprietary
Lease – Apartment Deed
---부동산 거래에서 조합아파트의 지분권자가 받게 되는 문서를
proprietary lease (소유임대차증서) 라고 하고 소유아파트/분양아파트의 소유자가 받게 되는 문서를 apartment deed (소유아파트양도증서)
라고 한다.
10.
Variance – Nonconforming Use
---토지용도조례 (zoning ordinance) 에 의해 그 이용이 금지되어 있으나 해당 정부의 특별한 인가를 얻어 현재의 용도로 사용이 가능한 경우 이를
variance (특례, 특별인가) 라고 하며
하며, 현재의 용도조례에는 위반되지만 조례가 발효되기 이전에 지어져 기득권이 인정된 건물과 토지를
nonconforming use (불일치한 이용) 이라 한다.
글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real
Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping
Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는상업용부동산전문회사인 CRE Realty를 운영하고 있습니다.
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Young S. Noh, CSM and CA Real Estate Broker,
has been
dealing with Commercial Properties since 1998
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