미국부동산 전문가 소개

자칭 전문가 vs. 공인 전문가

일반적으로 부동산 전문가라고 하면 주정부로부터 자격증을 획득하여 고객이나 의뢰인을 위해 부동산 업무를 대행해 주는 사람을 말합니다. 즉 부동산 자격증 소지자(Real Estate Licensee)를 칭하는 말입니다. 가주부동산국의 자료에 의하면 현재 40만 명이 넘는 사람들이 부동산 자격증을 소지하고 있다고 합니다. 비록 이들 중 상당 수는 실무에 종사하지 않고 있다고 하더라도 실무에서 뛰고 있는 부동산 판매사나 중개사(Salesperson or Broker)의 수가 생각보다 엄청나게 많음에 놀라지 않을 수 없습니다. 그렇다면 이렇게 많은 사람들이 모두 부동산 전문가일까요? 그 답은 물론 No 입니다. 주정부에서 관장하는 자격증은 어디까지나 매매(Sale and Purchase)나 임대차(Lease)와 같은 부동산 관련 업무에 합법적으로 종사할 수 있다는 기본적인 허가증일 뿐이지 전문가로서의 자격을 갖추고 있다는 인증서는 아닙니다. 그럼에도 단지 자격증을 가지고 있다고 전문가라고 선전하는 사람들이 많습니다. 또한 경험이 많다는 이유만으로 전문가라고 주장하는 사람들도 많습니다. 이들 모두는 자칭전문가일지는 몰라도 진정한 전문가는 아닐 확률이 높습니다. 아시다시피 미국에서 대부분의 전문가 자격증은 해당 정부나 소속 회사에서 주는 것이 아니라 전문기관이나 전문협회에서 수여하고 있습니다. 이러한 기관이나 협회에서는 분야 별로 충분한 지식과 경험을 갖추고 있다고 인정한 자에게 엄격한 시험을 거친 후 전문가 자격증을 수여합니다. 따라서 부동산의 특정 분야에서 전문가 자격증을 획득했다는 것은 그 사람이 주어진 업무를 능숙하게 처리할 수 있는 기본적인 지식과 여러 상황에 유연하게 대처할 수 있는 충분한 경험을 함께 갖추고 있다고 공적으로 인정하는 것입니다. “자칭전문가를 선택할 것이냐, 공인전문가를 선택할 것이냐?” 이것은 부동산을 팔려고 하는 사람이나 사고자 하는 사람은 물론 건물의 일부 또는 전부를 임대하고자 하는 사람, 특히 상가, 아파트, 호텔, 모텔 등과 같은 수익성 부동산의 투자자가 부동산 전문가를 선정할 때 신중하게 고려해야 할 중대 결정 사항 중 하나입니다.

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미국부동산 중개사 자격증에 관하여

E-2: 미국부동산중개사와 판매사 Real Estate Brokers and Salespersons 미국에서 부동산 하나를 매매 ( 賣買 ) 하는 데 필요한 업무 관련 종사자들을 열거해 보자 . 먼저 賣渡人의 代理人으로 거래에 참가하는 에이전트와 買受人의 代理人으로 거래에 임하는 에이전트가 있고 에스크로회사 , 권원보험회사 , 재해보험회사 , 대출중개인 , 금융기관 , 감정평가사 , 부동산검사인 , 해충단속관 , 환경검사관 , 자연재해정보회사 , 변호사 , 회계사 , 실내장식전문가 , 조경전문가 , 카펫회사 , 페인트회사 , 청소회사 , 이삿짐 센터 등이 있다 . 이렇게 많은 분야의 전문 인력들이 일할 수 있도록 거래의 성사를 주도하는 사람이 바로 부동산 에이전트이다 . 부동산 에이전트 한 명이 창출해내는 다양한 업무 파생효과는 다른 분야의 어떤 전문가보다 더 크다고 할 것이다 . 이러한 거래의 선도자요 조정자인 부동산 에이전트에 관해 투자자들이 미리 알아두어야 할 사항에 관해 자세히 살펴보자 . 부동산의 매매 , 임대차 , 관리 또는 교환 등과 같은 부동산 활동을 하면서 타인으로부터 보수를 받거나 보수를 기대하는 사람은 각 주정부에서 관장하는 부동산중개자격시험 에 합격하고 자격증 (License) 을 보유하고 있어야 한다 . 중개자격증 시험제도는 1919 년 캘리포니아 주에서 처음 실시되었고 지금은 미국의 모든 주에서 예외 없이 실시하고 있다 . 콜로라도 주와 오레곤 주 등과 같은 몇몇 주에서는 중개자격증을 중개사 자격증 하나로만 인정하는 자격증 일원화 제도 (Single Licensing) 를 채택하고 있지만 나머지 대부분의 주에서는 중개자격증을 부동산중개사 자격증 (Real Estate Broker License) 과 부동산판매사 자격증 (Real Estate Salesperson License) 으로 이원화 하고 있다 . 일반적으로 중개사자격증은 판매사자격증보다 자격수준이 높지만 각 주마다 시험에 대한 응시 자격

미국부동산 기초개념 이해하기 해답-I

Frequently Confused Words in Practice 부동산 전문가 자가진단 테스트 1. Agreement – Contract ---agreement 는 당사자 사이에 이루어진 의사의 합치를 나타내고 여기에 법률에서 요하는 일정한 요건을 갖추면 계약 , 즉 contract 이 된다 . Come to an agreement 합의에 이르다 . 의사가 합치되다 . Enter into a contract 계약을 맺다 / 체결하다 그러나 실무에서는 두 단어를 혼용하는 경우가 많다 . 예컨대 부동산임대차계약은 real estate lease agreemet 이라고도 하고 real estate lease contract 라고도 한다 . 부동산 매매계약서는 real estate purchase and sale agreement 또는 real estate purchase and sale contract 라고도 한다 . 2. Contingency – Covenant --- 영한사전을 찾아보면 contingency 는 우발적이거나 뜻밖의 사건 , 만일의 사태 또는 부수적 사고를 의미하고 covenant 는 약속 , 계약을 뜻하는 말로 나온다 . 이러한 뜻풀이로 부동산 영문계약서를 읽으면 두 단어의 의미가 쉽게 이해되지 않고 헷갈린다 . 계약서에 나오는 contingency 라는 단어는 condition 과 같은 뜻으로 그것의 성립이 아직 알 수 없는 장래의 일이나 불확실한 사항의 발생 또는 불발생에 의존하는 계약의 조건이나 조항을 의미하는 말로 성립되지 않을 경우 계약의 해제가 가능하다 . (a provision subject to happening or non-happening of a future or uncertain event) 다시 말해 계약 내용에 붙이는 조건부 또는 단서라고 이해하면 된다 . 부동산매매계약서에서 흔히 볼 수 있는 문구를 예를 들면 , This

자본환원율에 관하여 - 부동산투자분석의 핵심개념 (I)

부동산투자분석의 핵심개념 - 자본환원율에 관하여 (I) WHAT IS THE CAP RATE? 지난 수년 동안 사상 유례없이 낮은 모기지이자율에 힘입어 부동산가격이 치솟을대로 치솟게 되자 필자와 거래를 경험한 바 있는 투자자들로부터 종종 들어온 이야기입니다 . “ 요즘 매물들의 CAP Rate 이 은행금리보다 낮으니 부동산을 사는 것보다 은행에 예치해 두는 것이 훨씬 낫지 않겠습니까 ?” “ 아무리 못해도 CAP Rate 이 은행대출이자 수준은 되어야 레버리지효과를 노릴 수 있고 부동산투자로 재미를 볼 수 있을 것 아닙니까 ?” “ 매물설명서 (Setup Sheet; Marketing Package) 를 읽어보니 CAP Rate 은 5.8% 인데 COC(Cash On Cash) 는 3.7% 로서 2% 이상 차이가 납니다 . 만일 이러한 조건으로 매입할 경우 7 개의 테넌트 중 둘만 나간다면 모기지를 내기도 힘들 것입니다 .” 이런 분들은 일단 부동산투자분석의 핵심개념은 파악하고 있고 본인의 의사결정을 위해 그것을 충분히 활용하고 있는 것으로 보여집니다 . 그런가 하면 경험이 부족하거나 투자분석에 그다지 신경을 쓰지 않는 많은 고객들로부터 다음과 같은 질문을 받기도 합니다 . “ 사람들이 캡 , 캡 하는데 캡 (Cap) 이 모자라는 뜻은 아닐게고 도대체 그게 뭡니까 ?” “CAP 은 높을수록 좋은겁니까 ?” “ 캡은 어떻게 계산하며 그 정확성 여부를 어떻게 확인합니까 ?” 그렇다면 이제 부동산브로커나 에이전트 , 감정평가사 , 상업용부동산융자전문인 등과 같은 수익성부동산의 투자분석과 밀접한 관계가 있는 사람은 물론 일반 투자자들 사이에 요즘 화제로 자주 등장하는

미국 부동산 투자 및 관리

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