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미국부동산 매매/거래 지침


Closing Documents For Commercial Real Estate Transaction
미국 상업용 부동산 거래시 필요한 문서들
Provided by YSN with CRE Realty (Phone: 213-712-5000)


Offer & Counter Offer(s)
청약(Offer)과 승낙(Acceptance)은 매매계약(Purchase and Sale Agreement)의 성립요건이지만 승낙이 있기까지는 수 차례의 수정청약/반대청약(Counter Offer)의 과정을 거치는 경우가 많음.  매매계약서는 개별적으로 만드는 경우도 있으나 CAR Form이나 AIR Form-(필요시 Y.S. Noh에게 연락요망)-을 많이 사용함.
Escrow Instructions
거래 당사자들인 Seller와 Buyer가 거래종결을 위해 필요한 에스크로 절차들을 규정, 이를 에스크로대리인(Escrow Agent) 으로 하여금 이행토록 지시하는 서면 지시서.
(Preliminary) Title Report
지역권, 제한사항, 불법확장물, 담보채권 등 권원상의 부담이나
하자를 확인하기 위해 필요한 권원보고서. 검토 후 Buyer 는 승인
, 비승인, 또는 조건부 승인 등의 통지를 하는 것이 바람직함.
Natural Hazard Disclosure Statement
대상부동산이 위치한 곳은 여러 자연재해의 위험 중에서 어떤 위험지구에 속하는지를 나타내는 보고서. 
Earthquake Safety Report
대상부동산이 1975년 전에 건립되었다면 지진위험대에 해당
되는지, 지진보강장치가 되어있는지 여부를 공시하는 보고서.
Property Inspection Report
주로 Buyer에 의해 고용된 부동산검사인(Property Inspector)이 대상건물의 물리적 상태를 검사한 보고서.
Termite Report
Seller나 Buyer에 의해 고용된 해충단속관(Termite Inspector)이 목재침식해충인 터마이트의 유무 및 침입상태를 검사한 보고서.
Environmental Impact Report
–Phase I and/or II Report(s)
대상부동산이 위치한 곳이 토질오염이나 수질오염 등 환경오염 의 영향을 받고있는지 여부를 조사한 보고서.
Appraisal Report
대상부동산의 시장가치(Market Value)가 얼마인지를 알려주는 감정평가보고서. 그 가치는 매매가격과 차이가 날 수도 있음.
Non-foreign Status Affidavit
Seller나 Buyer가 연방정부와 주정부에서 규정한 원천과세의 대상에 해당되지 않는 신분상태 -비외국인- 임을 밝히는 진술서.
(Escrow) Closing Statement = Settlement Statement
Seller와 Buyer사이에서 발생한 거래에 대해 그 금액과 비용의 명세 및 수수관계를 나타내는 결산서로서 거래종결시 받게 됨.
Rent Roll
임차인의 성명, 임대면적, 임대료, 임대차 기간 및 옵션, 임대차 보증금 등을 간결하게 기재한 문서로서 임료대장이라 번역 됨.
Operating (Income & Expense) Statement
대상부동산으로부터 산출되는 영업수입/임료수입과 그것을 관리, 운영하는데 필요한 제반 경비의 내역을 기록한 서류로  Seller는 Buyer에게1-2년간의 기록을 검토케 함이 일반적임.
Lease Agreement(s)
임대인이 소유한 부동산을 일정기간 임차인에게 사용수익케 하고 이에 대해 임차인은 임대인에게 임차료=임료를 지불하는 계약서.  사전에 검토하여 그 내용을 숙지할 필요가 있음.
Estoppel Certificate(s)
임차인(Tenant)으로부터 임대차(Lease)에 관한 기본적이고 중요한 사항들을 확인하는 문서로서 금반언증서라 번역 됨.
Property Information Sheets
매매계약서를 AIR Form으로 사용할 경우 Seller가 Buyer에게 전달해야 하는 공시서로 대상부동산에 관해 Seller가 알고 있는 일반적인 사항들을 공시함. 서식 필요시 Y.S. Noh에게 연락요망.
Certificate(s) of Liability Insurance for Tenant(s)
임대차계약의 조항에 의거하여 임차인이 가입하기로 되어있는 책임보험증서로서 매매시 Buyer측에서 요청하는 경향이 있음.
Promissory Note
차입자가 그 부채에 대해 지불을 약속하는 증서, 즉 약속어음
으로 차입자가 서명해야 하는 중요한 대출융자서류 중 하나.
Trust Deed
차입자인 위탁자(Trustor)가 채무의 지불이 만족될 때까지 제3자인  수탁자(Trustee)에게 부동산을 신탁하고 채무불이행시 대출자인 수익자(Beneficiary)요구에 따라 수탁자가 그 부동산을 매각할 수 있다는 것을 정한 증서로서 (담보)신탁증서라 번역 됨.
Exchange Agreement
교환당사자 (Exchanger)와 교환조정인(Accommodator) 사이에 체결되는 계약서로서 각자의 권리와 의무를 명시하고 있음.
Identification of Replacement Property
교환당사자가 본인의 부동산을 양도한 날로부터 45일 이내에 대체할 부동산을 발견하여 지정했음을 확인시켜주는 서류.
Grant Deed
캘리포니아주에서 사용되는 권원(Title)의 이전을 나타내는 증서.
  • For further information or any questions, please contact Young S. Noh at brokerysn@gmail.com.  



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