미국부동산교환(1031조 교환)에 관하여-(I)

WHAT IS 1031 EXCHANGE?

내국세입법전1031조 부동산교환에 관하여-(I)

     상업용부동산(Commercial Property) 소유주들 중 많은 분들이 1031 EXCHANGE가 뭔지는 어느 정도 알고 있지만 정확하게 알고 있는 분들은 그렇게 많지가 않은 실정이라 그것에 관해 궁금해 하는 점도 많은 것 같습니다. 제가 보낸 직송우편을 받아 보고 어떤 분은 다음과 같은 말씀을 하더군요. “나도 약 1년 전에 가지고 있던 아파트 건물을 팔고 세금문제 때문에 더 큰 건물을 사면서 Exchange를 해봤지만 그저 관련 전문가들이 짚어 주는 곳에 싸인하고 하라는 대로 했더니 거래가 끝은 납디다. 그런데 도대체 뭐가 어떻게 돌아가는지 잘 알 수가 없어서 그것에 관해 몇몇 전문가라고 하는 사람들에게 물어봤지만 속시원히 대답하거나 설명해 주는 사람도 없고 궁금하기는 마찬가지입디다. 최근 당신이 보내준 우편물의 내용을 읽어보니 당신은 부동산에 대해 잘 알고 있고 그 지식 또한 정확해 보이는데 Exchange가 뭔지 일반인들이 이해하기 쉽게 글로 정리해서 좀 보내줄 수는 없습니까?” 

     물론 우리가 여기서 논하고자 하는 주제에 관해 이미 한국어로 설명된 책자나 안내문이 없는 것은 아니고 저 또한 그 중 몇가지는 구하여 읽어 본 적이 있습니다만 알쏭달쏭한게 몇 줄 읽다보면 도대체 무슨 소린지 감을 잡기 힘들었고 오히려 영어로 된 자료나 책자를 보는 것이 훨씬 더 이해하기 쉬웠던 기억이 나는군요.

    

1.      1031조 규정에 근거한  <부동산> 교환(1031 Exchange)이란 무엇인가?

    부동산거래에서 부동산소유주가 부동산을 팔고 나면 그로부터 이득이 발생하는데 이를 자본이득(Capital Gain)이라 합니다. 물론 자본손실(Capital Loss)이 발생할 수도 있습니다만 장기적인 관점에서 본다면 부동산의 가치는 상승하는 경향이 있고 특히, 근래 수년간 익히 보아왔듯이 어느 기간은 엄청난 상승세를 유지할 수도 있기 때문에 상당한 자본이득을 실현할 수 있는 투자수단 중 하나가 바로 부동산입니다. 애초의 매수가격과 가치상승으로 인한 매매차액에 대하여는 자본이득세(Capital Gain Tax)라고 하는 세금이 부과됩니다.   투자자 입장에서는 자본이득이 많을수록 좋겠지만 현재 일정한 세율로 부과되는 연방정부나 주정부에 납부해야 하는 세액도 그만큼 많아지기 때문에 상당한 부담과 고민거리가 아닐 수 없겠지요.

    그러나 이러한 부담이나 고민거리를 해결하기 위해 내국세입법전(Internal Revenue Code)의 1031조의 규정에 따라 일정한 요건을 갖추면 자본이득에 대한 세금을 납부하지 않고 이를 훗날로 일정 기간 또는 무기한 연기할 수 있는데 이를 1031 Exchange또는 그냥 Exchange라고 합니다.  이를 Starker Exchange(스타커사례에 의거한 교환), Tax-Free Exchange(비과세 교환), Tax-Deferred Exchange(과세연기교환), Like-Kind Exchange(유사종 교환)이라 칭하기도 합니다.

    여기서 우리가 유의할 점은 1031조에 근거한 유사부동산의 교환(Like-Kind Exchange)은 엄밀한 의미에서 비과세(Tax-Free) 교환이 아니라 세금의 연기(Tax-Deferred)교환을 의미한다는 것입니다.  즉, 본인의 부동산을 교환의 목적으로 팔고 난 뒤 매수하게 되는  대체부동산(Replacement Property)을 또 다른 교환의 대상의 일부분으로 사용하지 않고 최종적으로 팔게 될 경우 애초의 연기된 이득(Original Deferred Gain)은 물론 대체부동산을 매수한 후에 실현된 추가적 이득(Additional Gain)도 또한 과세의 대상이 된다는 말입니다.

1031조 교환의 이론적 배경을 보면 부동산소유주(Property Owner)가 처분한 부동산으로부터 매매이득금이 생겨 그것을 다른 부동산에 재투자할 경우 납세자 입장에서는 세금납부를 위한 자금을 발생시키는 경제적 이득이 아직 실현되지 않았다고 보는 것입니다.  다시 말해 아파트 건물에서 상가건물로 교환되는 것과 같이 투자의 형태만 바뀌었을 뿐 세금납부자의 투자 그 자체에는 달라진 것이 없다는 것입니다.  따라서 실질적 이득이 아닌 서류상 발생한 이득(Paper Gain)에 대해 세금을 부과하는 것은 불공정하다는 것입니다.

     2. 1031 Exchange를 고려해야 할 사람은 누구인가?

     만일 귀하께서 1년 전에 구입한 부동산을 팔고자 할 경우 그동안 가치상승으로 인해 매수 당시의 취득가격과 현재 시장에서 받을 수 있는 가격 사이에 차이가 있다고 합시다.  거래관련비용을 다 제하고도 이익이 발생할 수 있다면 1031 Exchange를 고려해야 할 분은 바로 귀하 자신입니다. 

     그러나 유형에 관계없이 모든 종류의 부동산이 1031 Exchange의 대상이 될 수 있는 것은 아닙니다.  세법상 부동산은 다음과 같이 5가지 유형으로 구별되는데 이 중에서 1031조 교환규정에 적용될 수 있는 것은 두번 째와 네번 째 그리고 다섯번 째 유형에 해당하는 부동산입니다.  즉, 유사부동산 또는 동종부동산(Like Kind Property)끼리만 교환될 수 있습니다. 예를 들어, 납세자 본인의 주거용으로 사용하는 자택이나 별장과 같은 휴가용 주택(Vacation Home)을 팔고 10유닛 아파트건물이나 쇼핑센터 또는 투자용 미개발 토지를 사고자 할 경우, 그것은 유사부동산이나 동종부동산끼리의 교환이 아니고 비유사부동산이나 이종부동산(Unlike Property)끼리의 교환이기 때문에 교환대상에 해당되지 않습니다.

 ① 일반고객에게 팔기 위해 보유하는 판매용 부동산(Dealer Property),

 ② 미개발 토지/빈 땅(Vacant Land)과 같이 순수한 투자 목적으로 보유하는 투자용 부동산(Investment Property: 일반적으로 생각하는 투자용도의 부동산과는 다름),

 ③ 납세자 본인이 거주하고 있는 개인주거용 부동산 또는 자택(Personal Residence),

 ④ 소득이나 임대수입을 발생시키는 수익성 부동산(Income Property),

 ⑤ 상거래나 사업목적으로 사용되는 거래영업용 부동산(Trade or Business Property). 

  

     3. 1031 Exchange를 해야 하는 이유는 무엇인가?       

     부동산투자자들이1031 Exchange에 관심을 가지는 주요 이유는 일정한 요건을 갖춘 부동산(Qualifying Properties)의 판매시 자본이득(Capital Gains)에 대해 지불해야 하는 세금을 연기하거나 면제할 수 있기 때문인데 그것 말고도 다음과 같은 편익(Benefits)이 있기 때문입니다.

·        납부해야 할 세금을 연기한다는 것은 대체부동산(Replacement Property)에 투자할 수 있는 자금을 더 많이 확보했다는 의미입니다. 실제로 세금에 해당하는 금액만큼 정부로부터 무기한으로 무이자 대출을 얻은 셈이 됩니다.  또한 1031 Exchange는 평생 무제한 이용할 수 있기 때문에 세금의 전액공제효과를 노릴 수도 있습니다.

·        자산의 가치를 일정 기간에 걸쳐 장부상으로 하락시키는 감가상각에 대한 회수는 부동산투자자산에서 발생하는 수입을 상쇄시키는 효과가 있습니다만 그 내용연수(Useful Life)가 지나 더 이상 감가상각을 할 수 없게 된 경우에 1031 Exchange를 이용하면 추가적으로 감가상각을 연장하는 효과를 가져올 수 있습니다.

·        투자자산의 규모를 계속 늘릴 수 있으며 소규모의 여러 부동산을 하나 또는 그 이상으로 통합할 수 있고 여러 종류의 부동산을 한꺼번에 소유할 수도 있습니다.

·        타인자본(Other People’s Money)을 이용해 자기자본(Equity Capital)의 효과를 극대화 하는 레버리지효과(Leverage Effect)를 추구할 수 있습니다.

·        개인적 또는 사업상의 이유로 다른 지역으로 이전이 불가피할 경우 투자자산을 원하는 지역으로 옮겨 지속시킬 수 있습니다.

·        급성장하는 지역이나 수익창출가능성이 많은 부동산을 발견했을 때 투자자산의 이전이 가능하기 때문에 부동산의 위치고정성을 극복할 수 있습니다.   

    

·        유형이 다른 부동산으로 교환하고자 할 경우 유용한 수단이 됩니다. 예컨대, 수익이 없는 빈 땅(Vacant Land)을 수익을 창출하는 임대주택(Rental House)이나 아파트건물로 교환할 수 있으며 아파트나 호텔/모텔부동산을 쇼핑센터로 쉽게 교환할 수도 있습니다.

1031 Exchange를 이용하여 투자의 형태나 조건을 변경함으로써 골치아픈 일상의 관리업무(Day-to-day Management Headaches)로부터 벗어날 수 있다는 이점이 있습니다. 

PS: 2006년The Korea Daily(중앙일보)에 게재했던 글을 그대로 올린 것.

   글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는상업용부동산전문회사인 CRE Realty를 운영하고 있습니다.

이메일: brokerysn@gmail.com

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Young S. Noh, CSM and CA Real Estate Broker, has been dealing with Commercial Properties since 1998