미국부동산투자 - 전문가의 도움이 필요한 다섯 가지 이유

E-6: 미국부동산중개사와 판매사

Real Estate Brokers and Salespersons

   이 글의 벽두에서 좋은 에이전트를 만나는 일은 부동산 투자의 기본 원칙임을 강조한 바 있다. 부동산 전문가로서 에이전트(仲介士 또는 販賣士)는 매도인의 물건을 잘 팔아 주기 위해 마케팅 활동을 하고 매수인의 물건을 잘 찾아 주기 위해 매물 선별 업무를 수행한다. 또 자기가 대리하는 의뢰인에게 보다 유리한 계약을 성사시키기 위해 밀고 당기는 어려운 협상을 진행한다. 뿐만 아니라 거래와 관련된 다종다양한 업무를 조정하고 통제한다. 유능한 에이전트라면 거래가 시작하는 시점에서부터 끝나는 순간까지 세부적인 모든 사항들을 일일이 챙기고 점검해야 한다. 그야말로 부동산 투자의 나침반이자 부동산 거래의 길잡이인 셈이다. 문제는 좋은 부동산 에이전트를 어떻게 찾아내느냐 하는 것이다. 좋은 에이전트를 식별하는 요령에 관해서는 그동안 많은 사람들이 신문 기사나 책자를 통해 의견을 피력해 왔지만 그 내용은 대동소이하다 할 것이다. 그들이 이구동성으로 주장하는 좋은 에이전트란 대충 다음에 해당하는 사람이다. ① 잘 아는 사람이 소개한 사람,  ② 만족한 고객이 추천한 사람, ③ 언론 매체를 통해 광고를 많이 하는 사람,  ④ 거래 건수가 많은 사람, ⑥ 경험이 풍부한 사람.

   중요한 것은 누구를 不動産代理人으로 선정하는가 하는 문제는 본인이 판단할 문제이다. 왜냐하면 선택에 대한 책임은 본인 스스로 져야 하기 때문이다. 만일 잘 아는 친지로부터 소개를 받은 에이전트가 경험이 부족하다면 어떻게 할 것인가? 경험한 고객이 입이 마르게 칭찬한 에이전트라서 앞뒤 안보고 선정했지만 그가 불성실한 사람이라면 어떻게 할 것인가? 광고의 양을 보고 선택한 에이전트가 거래를 통제해 나갈 실력이 없다면 어떻게 할 것인가? 거래를 많이 하고 있다는 소문을 듣고 일을 맡겼지만 너무나 바쁜 나머지 전화 통화도 제대로 할 수 없을 뿐만 아니라 필요한 업무를 제때 수행하지 못한다면 어떻게 할 것인가? 경험은 많지만 변화와 혁신에 신속하게 대응하지 못하는 에이전트라면 어떻게 할 것인가? 생각할수록 에이전트의 선택에 신중을 기하지 않을 수 없다. 더구나 2000년부터 2005년까지 미전역에 걸쳐 지속된 부동산경기의 활황에 편승하여 수많은 사람들이 베이비 에이전트로 부동산시장에 진입한 결과 미국의 각 지역 신문은 부동산에이전트들의 광고로 홍수를 이루고 있는 실정이다. 한마디로 부동산 자격증을 가지고 있는 사람들은 많지만 전문가다운 자격을 갖추고 있는 에이전트나 브로커는 드문 실정이다. 오랜 실무경험을 통해 터득하게 된 좋은 에이전트 고르는 요령을 논하기 전에 먼저 미국 부동산 거래에서 전문가의 도움이 필요한 다섯 가지 이유를 살펴보자.

1. 거래의 전과정에 걸쳐 단계별로 밟아야 할 복잡하고도 까다로운 진행절차,

2. 성공적인 거래 종결을 위해 협상하고 조정해야 할 다종다양한 관련 업무들,

3. 준비 단계에서 종료 시점까지 검토, 서명해야 할 수많은 난해한 계약서들,

4. 시세 분석에 근거한 매매가능가격 산출 및 매매 시점 선택의 어려움,

5. 효율적인 광고 및 마케팅 전략의 수립과 지속적인 실행의 어려움. 

   不動産投資나 去來와 관련된 어려운 문제를 말끔하게 해결하고 과중한 업무를 능숙하게 수행하려면 부단한 교육과 훈련을 통해 실력을 축적해야 하고 상당한 기간에 걸쳐 꾸준히 경험을 쌓아야 한다. 그렇다 하더라도 하나의 거래를 무리 없이 잘 마무리한다는 것은 말처럼 그렇게 쉬운 일은 아니다. 따라서 에이전트 개인의 능력과 경험은 말할 것도 없고 에이전트가 소속된 회사 (고용중개사) 차원의 지원과 자문이 필요한 법이다. 고용중개사는 의뢰인이나 고객이 맡긴 일을 담당 에이전트들이 잘 수행할 수 있도록 수시로 검토하고 지도해야 할 책임과 의무를 갖고 있다. 그러나 현실은 어떠한가? 대량광고를 통해 널리 알려진 소위 대형 회사들과 그 지사들은 에이전트의 수적 팽창으로 인한 박리다매식 경영 원칙을 고수하면서 오로지 사업 확대에만 열중하는 경향이 있다. 쉽게 말해 커미션 많이 떼어 줄테니 회사 이름 쓰면서 본인 책임 하에 거래만 많이 하라는 식이다. 이러한 회사에 유능한 전문가를 위한 제대로 된 교육과 훈련 프로그램이 있을리 없다. 그렇다면 본인 스스로 연구하고 노력하는 게 제일 좋은 방법이긴 하다. 하지만 그런 사람이 과연 몇이나 될까 자문해 본다.

   다시 말하지만 자격증과 자격은 별개의 문제이다. 진정한 자격은 자격증을 받은 뒤 실무 현장에서 뛰면서 끊임없는 교육과 훈련을 통해 갖추어 진다. 운전면허증 땄다고 해서 누구나 운전 잘 하는 것은 아니지 않은가. 교통 법규는 물론 도로 사정도 잘 알아야 하고 무엇보다도 상당 기간 운전에 숙달 되어야 한다. 마찬가지로 부동산 자격증 있다고 해서 누구나 부동산 전문가는 아니다. 자격증은 가지고 있지만 다른 일에 종사하는 경우도 있고 경기가 좋으면 부동산업을 하다가 경기가 나빠지면 떠나는 철새파 업자들도 많다. 전문가라고 자처하거나 광고하는 사람은 많지만 제대로 된 전문가는 흔치 않은 현실 속에서 어떻게 참된 전문가를 만날 수 있을 것인가? 유능한 부동산 에이전트를 분별하는 기준은 과연 무엇이어야 하는가? 그 해법을 다음 글에서 파헤쳐보고자 한다.

   글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는 상가 부동산-Shopping Center Property-의 관리와 중개를 전문으로 하는 CRE Realty를 운영하고 있습니다. 이메일: brokerysn@gmail.com

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Young S. Noh, CSM and CA Real Estate Broker, has been dealing with Commercial Properties since 1998