미국 부동산 투자 및 관리

WHAT IS 1031 EXCHANGE? 내국세입법전 1031 조 부동산교환에 관하여 -(I)      상업용부동산 (Commercial Property) 소유주들 중 많은 분들이 1031 EXCHANGE 가 뭔지는 어느 정도 알고 있지만 정확하게 알고 있는 분들은 그렇게 많지가 않은 실정이라 그것에 관해 궁금해 하는 점도 많은 것 같습니다 . 제가 보낸 직송우편을 받아 보고 어떤 분은 다음과 같은 말씀을 하더군요 . “ 나도 약 1 년 전에 가지고 있던 아파트 건물을 팔고 세금문제 때문에 더 큰 건물을 사면서 Exchange 를 해봤지만 그저 관련 전문가들이 짚어 주는 곳에 싸인하고 하라는 대로 했더니 거래가 끝은 납디다 . 그런데 도대체 뭐가 어떻게 돌아가는지 잘 알 수가 없어서 그것에 관해 몇몇 전문가라고 하는 사람들에게 물어봤지만 속시원히 대답하거나 설명해 주는 사람도 없고 궁금하기는 마찬가지입디다 . 최근 당신이 보내준 우편물의 내용을 읽어보니 당신은 부동산에 대해 잘 알고 있고 그 지식 또한 정확해 보이는데 Exchange 가 뭔지 일반인들이 이해하기 쉽게 글로 정리해서 좀 보내줄 수는 없습니까 ?”       물론 우리가 여기서 논하고자 하는 주제에 관해 이미 한국어로 설명된 책자나 안내문이 없는 것은 아니고 저 또한 그 중 몇가지는 구하여 읽어 본 적이 있습니다만 알쏭달쏭한게 몇 줄 읽다보면 도대체 무슨 소린지 감을 잡기 힘들었고 오히려 영어로 된 자료나 책자를 보는 것이 훨씬 더 이해하기 쉬웠던 기억이 나는군요 .       1.       1031 조 규정에 근거한   < 부동산 > 교환 (1031 Exchange) 이란 무엇인가 ?     부동산거래에서 부동산소유주가 부동산을 팔고 나면 그로부터 이득이 발생하는데 이를 자본이득 (Capital Gain) 이라 합니다 . 물론 자본손실 (Capital Loss) 이 발생할 수도 있습니다만 장기적인 관점에서 본다면 부동산의 가치는 상승하는 경

부동산투자분석의 핵심개념 - 자본환원율에 관하여 (I) WHAT IS THE CAP RATE?         지난 수년 동안 사상 유례없이 낮은 모기지이자율에 힘입어 부동산가격이 치솟을대로 치솟게 되자 필자와 거래를 경험한 바 있는 투자자들로부터 종종 들어온 이야기입니다 .     “ 요즘 매물들의 CAP Rate 이 은행금리보다 낮으니 부동산을 사는 것보다 은행에 예치해 두는 것이 훨씬 낫지 않겠습니까 ?” “ 아무리 못해도   CAP Rate 이 은행대출이자 수준은 되어야 레버리지효과를 노릴 수 있고 부동산투자로 재미를 볼 수 있을 것 아닙니까 ?” “ 매물설명서 (Setup Sheet; Marketing Package) 를 읽어보니 CAP Rate 은 5.8% 인데 COC(Cash On Cash) 는 3.7% 로서 2% 이상 차이가 납니다 . 만일 이러한 조건으로 매입할 경우 7 개의 테넌트 중 둘만 나간다면 모기지를 내기도 힘들 것입니다 .”   이런 분들은 일단 부동산투자분석의 핵심개념은 파악하고 있고 본인의 의사결정을 위해 그것을 충분히 활용하고 있는 것으로 보여집니다 . 그런가 하면 경험이 부족하거나 투자분석에 그다지 신경을 쓰지 않는 많은 고객들로부터 다음과 같은 질문을 받기도 합니다 . “ 사람들이 캡 , 캡 하는데 캡 (Cap) 이 모자라는 뜻은 아닐게고 도대체 그게 뭡니까 ?” “CAP 은 높을수록 좋은겁니까 ?” “ 캡은 어떻게 계산하며 그 정확성 여부를 어떻게 확인합니까 ?” 그렇다면 이제 부동산브로커나 에이전트 , 감정평가사 , 상업용부동산융자전문인 등과 같은 수익성부동산의 투자분석과 밀접한 관계가 있는 사람은 물론 일반 투자자들 사이에 요즘 화제로 자주 등장하는