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상업용 부동산 협상시 필요한 12가지




Commercial Real Estate Transaction Checklist
미국 상업용 부동산 협상시 필요한 12가지
Provided by YSN with CRE Realty (Phone: 213-712-5000)

Purchase Price or Sales Price
거래에서 가장 중요한 요소로서 Seller입장에서 볼 때는 매도가격(Sales Price), Buyer입장에서는 매수가격(Purchase Price)이라고 하지만  그냥 매매가격 이라고도 함.  팔거나 사고자 하는 대상부동산을 최근에 팔린 유사부동산(Similar Properties)의 가격 및 조건과 비교한 후 결정하는 것이 통례임.
(Earnest Money) Deposit
계약보증금 또는 착수금을 Deposit 혹은 Earnest Money라고 하는데 보통 매매가격의 2-3%를 그 금액으로 정하는 경향이 있지만 매매당사자간에 협상을 통해 합당한 금액을 결정해야 함.  특히, 그 금액이 확정손해배상액(Liquidated Damages)과 연관될 경우 주의를 해야 함.
Amount of Increased Deposit
매매계약에서 요구하는 한가지 또는 몇가지 일정 조건들이 성취되었을 경우 매도인이 계약의 이행을 확고히 할 목적으로 매수인으로 하여금 지불케 하는 금액으로 계약체결과 더불어 에스크로를 개설할 때 매수인이 지불하는 최초의 계약보증금(Initial Deposit)과는 별도로 지불되기 때문에 증액보증금(Increased Deposit)이라 불리우며 한국의 중도금과 그 성격이 비슷하다고 볼 수 있음.
Down Payment & Loan Amount
통상의 매매가격은 매수인이  금융기관으로부터 부동산을 저당잡히고 빌려오는 차입자본금(Borrowed Money)과 본인의 현금으로 지불하는 Down Payment 으로 형성되며 금융기관에 따라 차이는 있지만 아파트나 상가를 살 경우 매매가의 30% 나 그 이상을, SBA Loan으로 호텔/모텔을 살 경우 매매가의 20%나 그 이상을 매수인의 지분투자액/매수자본금 (Down Payment)으로 요구하는 경향이 있음.
Financing Terms &
Loan Contingency Period
전액현금매수가 아닌 경우 융자의 유형, 상환방식, 기간, 이자율 등과 같은 매수인이 금융기관으로부터 얻고자 하는 대출융자에 관한 세부사항들을 거래의 성사를 위한 계약의 조건(Contingency)으로 제시하는 경우도 있으나 매도인에게 유리한 시장(Seller’s Market)에서는 쉽게 받아들여지지 않음. 상업용대출융자인 경우40-45일을 융자성취조건부기간(Loan Contingency Period)으로 정하는 것이 일반적임.
Physical Inspection Contingency
현재의 상태대로 판다는 계약조항(As-is Clause)있긴 하지만 보통 계약체결 후 7-14일 이내에 매수인이 대상부동산의 물리적 상태를 검사할 수 있는 권리를 인정하고 있음.
Books & Records Inspection Contingency
매도인으로부터 전달 받은 대상부동산에 관한 기록 및 서류들을 매수인이 검사할 수 있는 권리로서 대개 문헌이 전달된 날로부터 7-14일 정도의 검토기간을 허용하고 있음.
Escrow: Company,
Closing Period, Instructions
에스크로 종결일을 언제로 할 것인지, 에스크로지시서는 언제까지 어떻게 작성할 것인지 그리고 어느 에스크로회사를 누가 선택할 것인지 등을  결정하는 사항으로 매도자에게 유리한 시장에서는 주로 매도인이나 매도인의 대리인에 의해 결정됨.
Title (Insurance) Company &
(Preliminary) Title Report
권원보험증서(Title Insurance Policy)를 발행하는 회사와  그 회사에서 에스크로 중에 제공, 전달해 주는 예비권원보고서
(Preliminary Title Report)는 매수인이 언제까지 검토한 후 승인, 비승인 여부를 통보해야 하는지를 결정하는 문제임.
Estoppel Certificate
임차인(Tenant)으로부터 임대차(Lease)에 관한 기본적이고 중요한 사항들을 확인하는 문서를 Estoppel Certificate 하는데 융자성취조건이 이행된 후에 매도인측에서 작성하여 매수인측에 전달하는 것이 일반적임.
Environmental Impact Report
환경오염상태를 나타내는 보고서로 융자신청시 중요시 됨. 제1차보고서(Phase I Report)와 제2차보고서(Phase II Report) 가 있으며 그 비용을 누가 부담할 것인지가 협상의 관건임.
Termite Report
상업용부동산보다는 주거용부동산을 사고 팔 때 요구되는 보고서로서 그 비용을 누가 부담할 것인지가 협상의 관건임.
  • For further information or any questions, please contact Young S. Noh at brokerysn@gmail.com.  



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