미국의 부동산 관리

미국의 부동산 관리!

소유경영이냐 전문경영이냐

Owner Manager vs. Professional Manager

   기업에서 경영을 담당하는 사람인 경영자 또는 관리자를 영어로 Business Manager 혹은 그냥 Manager라고 하는데, 경영자나 관리자는 자본의 출자 형태에 따라 소유 경영자(Owner Manager)와 전문 경영자(Professional Manager)로 구분될 수 있다. 소유경영자는 출자뿐만 아니라 기업의 경영기능도 함께 수행함으로써 실질적으로 기업을 완전히 소유, 지배하고 있는 사람이다. 이러한 소유경영자는 생산기술이나 방법 등이 복잡하지 않고 규모가 작은 기업을 경영하는 경우가 대부분이다.

   반면에 전문 경영자는 산업사회의 발달과 더불어 경영 환경이 불확실해지고 기업이 대규모화, 복잡화, 세분화됨에 따라 전문적인 경영지식과 능력을 갖춘 사람을 말한다. 따라서 전문 경영자는 소유와 경영이 분리됨에 따라 소유자와 종업원의 중간에서 조정적 역할을 하면서 기업을 운영하게 된다.

   기업의 경우와 마찬가지로 상가를 비롯한 상업용 부동산을 보유하는 동안 그것을 운영하는 방식에도 두 가지 유형이 있다. 하나는 오너가 직접 모든 것을 챙기고 관리하는 방식으로 자가관리(Self Management) 또는 직접관리라고 한다. 또 하나는 자격을 갖춘 부동산 관리 회사나 전문가에게 운영에 관한 모든 것을 일임하여 관리하는 방식으로 위탁관리(Delegated Management) 또는 간접관리라고 한다.

   오너 자신이 운영의 전반적인 업무를 몸소 부닥치며 일일이 해결해나가는 자가관리의 강점으로는 소유한 부동산에 관련된 세부 사항들을 소상히 파악하고 있기에 불필요한 비용을 절감하거나 제거할 수 있다는 점이다. 그러나 막상 경영을 하다보면 까다롭고 성가신 일들이 한두가지가 아니고 골치 아픈 사안들이 자주 발생하기 일쑤다. 또 본인의 시간을 상당히 투자해야 한다. 더욱이 오너가 부동산 전문지식과 경험이 풍부하지 않을 경우 당면한 관리상의 주요 문제들을 매끄럽게 처리하지 못함으로 인해 초래될 수 있는 경제적 손실과 부동산의 가치 하락을 각오해야 한다. 하지만 전문가에게 일임하는 위탁관리에도 강점과 함께 약점이 있는데, 그것은 전문성의 검증 문제와 대리관계 문제이다. 물론 이 두가지 방식의 강점을 살리면서 약점을 보완하는 관리체계를 창안해낼 수 있는데, 필자는 이를 OPM System이라 부른다. 

글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는 상가 부동산-Shopping Center Property-의 관리와 중개를 전문으로 하는CRE Realty를 운영하고 있습니다.

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