Skip to main content

미국의 상가 – 종류와 특성


C-1: 미국의 상가 – 종류와 특성


   미국의 쇼핑센터는 1개 또는 2개 이상의 상점들이 입점하고 있는 상업용 건물들을 하나의 소유권으로 통합하여 관리, 운영하는 매장용 공간을 일컫는 말이다. 상가 또는 상점가로 번역되는 쇼핑센터는

1.    독립건물상가(Freestanding Buildings; Pads),
2.    전통적 상가/일반상가(Traditional Shopping Centers),
3.    전문화 상가(Specilaized Centers)와 같이 크게 세 가지로 나눌 수 있다.

   독립건물상가는 원래의 의미는 商業用敷地 위에 단 하나의 건물이 독립해 있는 상가를 가리키는 것이지만 하나의 입점자가 다른 입점자들과 연결되어 있지 않고 독립적으로 점유하고 상점건물(Freestanding Store Building)을 나타낼 때도 쓰이는 말이다. 따라서 어떤 商街敷地 내에 하나의 건물만이 있고 하나의 기업이나 회사 또는 상점이 그 건물을 독점하고 있는 경우 뿐만 아니라 같은 상가 내의 하나의 건물을 독립적으로 사용하면서 다른 건물의 입점자들과 주차장과 같은 시설을 공동으로 사용하는 경우도 있다. 독립건물상가는 보통 총임대가능면적(GBA; Gross Leasable Area)이 2,000 – 5,000 평방 피트(SF; Square Feet – 1,000평방 피트는 28.1평에 해당 함)에 달하는 최소 규모의 상가이지만 입점자의 업종이나 특성에 따라 그 규모는 크게 달라지기도 한다. 이 같은 독립건물상가는 McDonald, Burger King, Carl’s Jr., In & Out 등과 같은 전국적인 명성을 가진 패스트 푸드 식당이나 은행 지점 등에 의해 많이 점유되어 있고 대체로 교통량이 많은 시가지의 대로변이나 사거리의 코너에 위치하고 있어 가시성(Visibility)과 접근성(Accessibility)이 뛰어난 게 장점이다. 이에 반해 임대료와 경비의 부담이 높아 공실이 발생할 때 적합한 입점자를 찾는데 시간이 많이 걸리는 단점이 있다.


   전통적 상가는 해당 상가의 규모와 상권의 크기에 따라 다음과 같은 5가지 유형으로 나뉘어진다.

  1. 대상상가/편의상가(Strip Centers; Convenience Shopping Centers),
  2. 근린상가(Neighborhood Shopping Centers),
  3. 지역사회상가(Community Shopping Centers),
  4. 광역상가/지역상가(Regional Shopping Centers),
  5. 초광역상가/초지역상가(Super Regional Shopping Centers)

   帶狀商街 또는 便宜商街는 입점자(Tenant)들이 연속적으로 자리잡고 있는 상가의 형태가 마치 띠 모양과 같다 해서 帶狀商街로 불리워지고 또 소비자에게 편의품을 파는 상점들로 대부분 구성되어 있기 때문에 便宜商街라고도 일컬어진다. 이 유형의 상가는 총가대면적(GBA; Gross Leasable Area)이 주로 5,000 – 50,000 평방피트에 달하는 소형 상가이다. 帶狀商街는 주로 식료품점(Mini Market), 편의점(Convenience Store), 주류점(Liquor Store), 식당(Restaurant), 세탁소(Dry Cleaner), 빨래방(Coin Laindry), 미장원(Hair Sloon), 비디오 가게(Video Store) 등과 같은 일용 필수품을 취급하는 상점들로 형성되어 있고 그 규모가 작기 때문에 미국의 동네마다 가장 많이 볼 수 있는 상가이다. 상권의 대상 인구는 1,000명 – 2,500명 이고 쎄븐일레븐(7-Eleven)과 같은 편의점이나 패스트푸드 식당이 고객을 흡인하는 주요 입점자(Main Tenant/Key Tenant)가 되는 경우가 흔하다. 입점자의 수는 대개 3개 – 10개 정도이다.

   近隣商街는 총가대면적이 50,000 – 150,000 평방피트에 해당하는 중간 규모의 상가이다. 이 유형의 상가는 대상 상가에서 쉽게 볼 수 있는 생필품을 취급하는 상점들은 물론 물론 여행사, 미용재료상, 컴퓨터 판매점, 사진현상소, 휴대전화 판매점, 장남감 가게, 게임 전문점 등과 같은 다양한 상점들과 의사 진료실 및 회계사나 변호사와 같은 전문가의 사무실들이 군소입점자(Minor Tenant)로 입주하고 있는 상가이다. 적어도 1개의 정박입점자(Anchor Tenant)가 들어가 있는 게 보통이며 간혹 2개 이상의 정박입점자가 있는 경우도 볼 수 있다. 주로 대형 마켓이 정박 입점자가 되는 경우가 많지만 대형 약국 체인점이나 대형 식당 등으로 대체되는 곳도 있다. 이러한 상가 내에 건물이 여러 개인 경우 최전방 부지 또는 코너 부분의 敷地(Pads; Pad Sites; Outlots)에 자리잡고 있는 단독 건물은 전국적 또는 지역적 명성을 가진 패스트푸드 식당이나 은행 지점 등에 독립적으로 사용할 수 있도록 장기 임대차하기도 한다. 상권의 대상인구는 5,000명 – 40,000명 정도이고 입점자의 수는 15개 – 30개 정도이다.

   地域社會商街는 총가대면적이 150,000 – 400,000 평방피트에 이르는 대규모의 상가로서 보통 3개 이상의 정박입점자가 자리잡고 있는 게 그 특징이다. 일반적으로 중형백화점(Junior Department Store), 할인점(Discount Department Store), 대형마켓(Supermarket), 대형약국(Super Drug Store), 대형잡화점(Variety Store), 주택용품점(Home Improvement Center) 등이 이 상가의 정박 입점자를 구성하고 소매상, 서비스 업종 및 식당 등과 같은 소규모 가게들이 군소 입점자로서 자리잡고 있다. 대부분의 지역사회상가는 대형 노천식 대상(Open-Air Strips) 구조로 되어 있지만 여러 점포들을 가진 건물들이 한 지붕 아래에 모여 있는 구내산책형구조(Enclosed Mall)로 되어 있는 상가도 더러 있다.  상권의 대상인구는 100,000명 – 150,000명 정도이고 입점자의 수는 20개 – 70개 정도이다.

   廣域商街 또는 地域商街는 총가대면적이 400,000 – 1,000,000에 달하는 대형 상가로서 2개 이상의 정박입점자가 입주해 있고 적어도 그 중 하나는 J.C. Penny, Nordstrom, Macy’s, Mervyn’s, Robinsons & May, Bloomingdale등과 같은 대형백화점(Full-Line Departmet Store)이 차지하고 있다. 또한 여성 및 남성 의류점, 아동복 전문점, 스포츠 용품점, 선물가게, 가방가게, 전자제품가게, 서점, 화랑, 보석상, 각종 명품점, 극장 그리고 음식백화점(Food Court) 등과 같은 여러 종류의 군소입점자들이 입주해 있다. 이러한 광역상가는 주로 교외의 넓은 부지에 구내산책형 구조로 개발되어 있는 게 그 특징이며 상권의 대상인구는 150,000명 – 300,000명 정도이고 입점자 수는 50개 – 100개 정도이다.

   超廣域商街 또는 超地域商街는 총가대면적이 1,000,000평방피트 이상인 초대형상가로서 수 개의 정박 입점자 중에서 적어도 4개 이상의 대형백화점을 가진 상가이다. 상권의 대상인구는 300,000명 이상이고  입점자 수는 100개 이상이다.

Note: 상가를 위와 같이 건물 면적에 따라 5가지로 구분하지만 실무 현장에서는 편의상 소형 상가, 중형 상가, 대형 상가 세 가지로 구분할 수도 있고, 더 간단하게 소형상가와 대형상가로 나누기도 한다. 대형 상가의 거래는 대형 펀드 회사나 거금 투자자 집단과 같은 기관투자자 간에 이루어지고 일반 투자자에게는 대체로 소형 또는 중형 상가들이 매매의 대상이 된다. 일반 투자자가 거래 대상으로 하는 소형 또는 중형 상가는 가격 수준으로 보면 3백만 달러 정도에서 5천만 달러 정도에 이르고 있으며, 건물 면적으로 보면 5,000평방 피트-(140평)-에서 150,000평방 피트-(4,215평)-까지의 상가는 소형 또는 중형 상가에 해당하며 150,000평방 피트 이상의 상가는 대형 상가에 해당한다.
***1평은 0.0281평방피트(Square Foot; Sq. Ft.; SF)

글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는 상가 부동산-Shopping Center Property-의 관리와 중개를 전문으로 하는CRE Realty를 운영하고 있습니다.

투자 문의 - 전화: (213) 712-5000 / 이메일: brokerysn@gmail.com


Comments

Post a Comment

Popular posts from this blog

미국부동산 중개사 자격증에 관하여

E-2: 미국부동산중개사와 판매사 Real Estate Brokers and Salespersons    미국에서 부동산 하나를 매매 ( 賣買 ) 하는 데 필요한 업무 관련 종사자들을 열거해 보자 . 먼저 賣渡人의 代理人으로 거래에 참가하는 에이전트와 買受人의 代理人으로 거래에 임하는 에이전트가 있고 에스크로회사 , 권원보험회사 , 재해보험회사 , 대출중개인 , 금융기관 , 감정평가사 , 부동산검사인 , 해충단속관 , 환경검사관 , 자연재해정보회사 , 변호사 , 회계사 , 실내장식전문가 , 조경전문가 , 카펫회사 , 페인트회사 , 청소회사 , 이삿짐 센터 등이 있다 . 이렇게 많은 분야의 전문 인력들이 일할 수 있도록 거래의 성사를 주도하는 사람이 바로 부동산 에이전트이다 . 부동산 에이전트 한 명이 창출해내는 다양한 업무 파생효과는 다른 분야의 어떤 전문가보다 더 크다고 할 것이다 . 이러한 거래의 선도자요 조정자인 부동산 에이전트에 관해 투자자들이 미리 알아두어야 할 사항에 관해 자세히 살펴보자 .      부동산의 매매 , 임대차 , 관리 또는 교환 등과 같은 부동산 활동을 하면서 타인으로부터 보수를 받거나 보수를 기대하는 사람은 각 주정부에서 관장하는 부동산중개자격시험 에 합격하고 자격증 (License) 을 보유하고 있어야 한다 . 중개자격증 시험제도는 1919 년 캘리포니아 주에서 처음 실시되었고 지금은 미국의 모든 주에서 예외 없이 실시하고 있다 . 콜로라도 주와 오레곤 주 등과 같은 몇몇 주에서는 중개자격증을 중개사 자격증 하나로만 인정하는 자격증 일원화 제도 (Single Licensing) 를 채택하고 있지만 나머지 대부분의 주에서는 중개자격증을 부동산중개사 자격증 (Real Estate Broker License) 과 부동산판매사 자격증 (Real Estate Salesperson License) 으로 이원화 하고 있다 . 일반적으로 중개사자격증은 판매사자격증보다 자격수준...
Post a Comment
Read more

미국부동산 기초개념 이해하기 해답-I

Frequently Confused Words in Practice 부동산 전문가 자가진단 테스트 1.     Agreement – Contract ---agreement 는 당사자 사이에 이루어진 의사의 합치를 나타내고 여기에 법률에서 요하는 일정한 요건을 갖추면 계약 , 즉 contract 이 된다 . Come to an agreement 합의에 이르다 . 의사가 합치되다 . Enter into a contract 계약을 맺다 / 체결하다 그러나 실무에서는 두 단어를 혼용하는 경우가 많다 . 예컨대 부동산임대차계약은 real estate lease agreemet 이라고도 하고 real estate lease contract 라고도 한다 . 부동산 매매계약서는 real estate purchase and sale agreement 또는 real estate purchase and sale contract 라고도 한다 .    2.     Contingency – Covenant --- 영한사전을 찾아보면 contingency 는 우발적이거나 뜻밖의 사건 , 만일의 사태 또는 부수적 사고를 의미하고 covenant 는 약속 , 계약을 뜻하는 말로 나온다 . 이러한 뜻풀이로 부동산 영문계약서를 읽으면 두 단어의 의미가 쉽게 이해되지 않고 헷갈린다 . 계약서에 나오는 contingency 라는 단어는 condition 과 같은 뜻으로 그것의 성립이 아직 알 수 없는 장래의 일이나 불확실한 사항의 발생 또는 불발생에 의존하는 계약의 조건이나 조항을 의미하는 말로 성립되지 않을 경우 계약의 해제가 가능하다 . (a provision subject to happening or non-happening of a future or uncertain event) 다시 말해 계약 내용에 붙이는 조건부 또는 단서라고 이해하면 된다 ...
Post a Comment
Read more

자본환원율에 관하여 - 부동산투자분석의 핵심개념 (I)

부동산투자분석의 핵심개념 - 자본환원율에 관하여 (I) WHAT IS THE CAP RATE?         지난 수년 동안 사상 유례없이 낮은 모기지이자율에 힘입어 부동산가격이 치솟을대로 치솟게 되자 필자와 거래를 경험한 바 있는 투자자들로부터 종종 들어온 이야기입니다 .     “ 요즘 매물들의 CAP Rate 이 은행금리보다 낮으니 부동산을 사는 것보다 은행에 예치해 두는 것이 훨씬 낫지 않겠습니까 ?” “ 아무리 못해도   CAP Rate 이 은행대출이자 수준은 되어야 레버리지효과를 노릴 수 있고 부동산투자로 재미를 볼 수 있을 것 아닙니까 ?” “ 매물설명서 (Setup Sheet; Marketing Package) 를 읽어보니 CAP Rate 은 5.8% 인데 COC(Cash On Cash) 는 3.7% 로서 2% 이상 차이가 납니다 . 만일 이러한 조건으로 매입할 경우 7 개의 테넌트 중 둘만 나간다면 모기지를 내기도 힘들 것입니다 .”   이런 분들은 일단 부동산투자분석의 핵심개념은 파악하고 있고 본인의 의사결정을 위해 그것을 충분히 활용하고 있는 것으로 보여집니다 . 그런가 하면 경험이 부족하거나 투자분석에 그다지 신경을 쓰지 않는 많은 고객들로부터 다음과 같은 질문을 받기도 합니다 . “ 사람들이 캡 , 캡 하는데 캡 (Cap) 이 모자라는 뜻은 아닐게고 도대체 그게 뭡니까 ?” “CAP 은 높을수록 좋은겁니까 ?” “ 캡은 어떻게 계산하며 그 정확성 여부를 어떻게 확인합니까 ?” 그렇다면 이제 부동산브로커나 에이전트 , 감정평가사 , 상업용부동산융자전문인 등과 같은 수익성부동산의 투자분석과 밀접한 관계가...
Post a Comment
Read more