미국부동산의 가치증진법

미국부동산의 가치증진법

勞動持分이냐 甘味持分이냐 

Sweat Equity vs. Sweet Equity

   부동산 투자자가 아니더라도 Sweat Equity란 말은 한 번쯤 들어봤을 것이다. 수리나 손질이 필요한 허름한 집(fixer-upper)을 시가보다 더 싸게 사서 보수를 한 뒤 비싸게 팔아 差益을 얻게 될 경우, 오너가 가격을 높이기 위해 기울인 노력과 정성을 가리키는 말로 노동 지분 또는 땀 지분이라 번역할 수 있다.

   하지만 Sweet Equity란 말은 한 번도 들어 본적이 없을 것이다. 왜냐하면 부동산 투자자에게 Sweat Equity를 설명하기 위해 필자가 만들어 낸 말이기 때문이다. 설탕처럼 달콤한 지분(甘味 持分), 땀으로 이룩한 지분이 아니라 Market Force(市場力)에 의해 덤으로 얻게 되는 지분(市勢 持分)이 바로 Sweet Equity이다.

   기업의 자산 가치를 구하기 위해 회계등식(자산 = 부채 + 소유지분)을 사용하는 것처럼 부동산, 특히 상업용 부동산의 가치를 평가하기 위해 부동산 가치 등식을 이용할 수 있다. 즉, ‘부동산의 가치 = 저당 가치 + 지분 가치’라고 볼 수 있다. 저당 가치는 부동산을 구입할 때 은행과의 협상을 통해 만들어지는 금융 조건에 따라 약간의 차이가 있긴 하지만 시장 금리에서 크게 벗어나지 않는다.

   그러나 세 가지 요소로 이루어지는 소유자의 지분 가치는 오너의 경영활동과 관리능력에 따라 가치에 큰 차이를 가져올 수 있다. 세 가지 요소 중 오너가 이미 지불한 초기투자액인 Cash Equity와 외적인 환경이나 시장 수요로 형성되는 Sweet Equity는 오너의 노력이나 활동과는 무관하고 또 저당의 원금상환으로 인한 지분의 증가분이 있긴 하나 그 증가액이 미미하기 때문에 새로운 지분 형성에 큰 비중을 차지하지 못한다. 그렇지만 Sweat Equity는 소유자의 경영관리 활동과 노력 여하에 따라 그대로 수익성과 가치에 영향을 미치기 때문에 새로운 미래 가치를 형성하는 데 있어 제일 중요한 요소이다.

   Sweat Equity를 만들어 내기 위해서는 건물을 깔끔하게 색칠하고 지붕을 수리하고 주차장을 단장하는 등과 같은 유형적, 물리적인 시설관리도 물론 중요하다. 그러나 그 보다 더 중요한 것은 부적절한 임차인의 교체, 문제점 해결과 계약조건의 개선, Merchandise Mix와 Tenant Mix에 의거한 적합 임차인의 선별, 실행 가능한 예산 수립 및 실행 등과 같은 무형적, 비가시적인 관리이다. 상업용 부동산 투자자는 우수한 운영계획과 철저한 관리활동만이 해당 부동산의 수익성을 높이고 그에 상응하는 부가 가치를 획득하는 첩경임을 명심해야 한다.

 글쓴이는 미국캘리포니아 주의 부동산공인중개사(Licensed Real Estate Broker)이자 공인상가관리사(Certified Shopping Center Manager)로 1998년부터 상가, 아파트 건물, 호텔/모텔 등과 같은 상업용부동산의 중개와 관리 업무를 수행해 온 상업용부동산전문가입니다. 현재는 상가 부동산-Shopping Center Property-의 관리와 중개를 전문으로 하는CRE Realty를 운영하고 있습니다.

투자 문의 - 전화: (213) 712-5000 / 이메일: brokerysn@gmail.com